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去庫存仍是穩樓市主題 樓市面臨改革“機遇窗口”

2015/5/4 12:42:35 點擊:2243
 

   4月30日,中共中央政治局召開會議討論了當前的經濟形勢,同時對房地產市場發出了明確的信號。會議提到,“要完善市場環境,盤活存量資產,建立房地產健康發展的長效機制”。這被業界認為接下來可能繼續出臺鼓勵購房的稅收和信貸政策,以起到消化住房庫存,進而刺激房地產開發投資的作用。

   中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析,經濟穩增長的關鍵就是穩投資,而在固定資產投資中,房地產開發投資占比超過20%,加上上下游產業鏈上的投資占比超過了40%。因此房地產市場的平穩健康發展對經濟穩增長仍十分關鍵!耙患径冉洕滦袎毫Ρ容^大的一大原因就是樓市表現疲軟!眹医y計局的數據顯示,一季度,全國商品房銷售面積18254萬平方米,同比下降9.2%,降幅比1~2月份收窄7.1個百分點。其中,住宅銷售面積下降9.8%。房地產開發企業土地購置面積4051萬平方米,同比下降32.4%。

   在部分省份,樓市下行令當地經濟下行壓力加大。例如,一季度海南省經濟增長僅為4.7%。海南省政府秘書長胡光輝說,受房地產市場下行的影響,海南房地產開發投資增速較大回落,新開工項目不足,加之今年棚戶區改造尚未啟動,在一定程度上影響了固定資產投資增速。湖北省統計局的數據顯示,一季度全省房地產開發投資完成656.95億元,增長5.7%,比上年同期增幅回落15.4個百分點,創近十年來增幅新低。

   在銷售不振的情況下,樓市庫存也屢創新高。數據顯示,3月末,全國商品房待售面積64998萬平方米,比2月末增加1076萬平方米。張大偉說,目前樓市庫存仍在不斷增長,這表明房地產市場還沒有全面企穩,因此去庫存仍將是目前和未來一段時間內樓市政策的主要著力點。因為只有庫存去掉了,房企拿地和投資的意愿才會增加,穩投資才有希望。

   上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》分析,為了去庫存,一方面,政府鼓勵房企轉售為租,收購商品房作保障性住房,減少建設商品房。另一方面,通過對需求端包括剛性和改善型需求的盤活,積極消化庫存。

例如,吉林省住建廳提出,要加大回購普通商品房用于棚戶區改造安置住房和公共租賃住房的工作力度,通過棚戶區改造促進存量商品房的銷售,力爭貨幣化安置達到20%以上,消化2.6萬套60平方米以下存量商品房。嚴躍進認為,在刺激需求端方面,現在地方政府在做的仍是出臺一些響應“3·30新政”的地方版本,包括二套房首付的降低、公積金貸款的政策等。未來中央是否還會進一步出臺一些政策,關鍵在于成交量是否會上去,“如果成交量上得慢,后續可能還有一些比較大的政策!辈贿^,在嚴躍進看來,短期內的去庫存只是一個方面,盤活存量資產還包括其他方面,比如對樓市存量資產進行摸底,存量資產太多的地方,未來供地要嚴格控制。在土地方面,相應的存量資產也要盤活,比如重點城市的更新改造中,工業用地轉為住宅用地等。

   例如,5月1日開始實施的《上海市城市更新實施辦法》提出,在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下,允許用地性質的兼容與轉換,鼓勵公共性設施合理復合集約設置;在地區整體空間對建筑高度不敏感的地區,允許高度適度提高,緊湊建設,以高度換開放空間等。

   當前,房地產市場出現變局,投資增速放緩,市場分化明顯,正面臨改革的“機遇窗口”。嚴躍進說,除了供應端的調整,盤活存量資產、建立樓市健康發展的長效機制,還意味著樓市調控要從過去的重視供需關系的調節,轉變為對分配端的調節,比如通過央行的貨幣政策、財政補貼等方式形成一個組合拳,對市場的需求進行引導。

   住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示,建立房地產健康發展長效機制的關鍵,是解決全社會對住房政策穩定預期的問題,核心是構建一個覆蓋全體居民居住需求的供應體系,并輔以配套政策。

——摘抄自《財經日報》

 
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